良渚暫停、蕭山地王的背後 杭州樓市正帝都、魔都化？



文/杭州客（微信公眾號：地產杭州客）

壹

杭州土地出讓出現瞭極為罕見令人錯愕的一幕。

原本今天下午兩點開始競拍的良渚新城核心區“餘政儲出[2017]1號”地塊，在競拍開發商悉數到達現場，媒體舉起長槍短炮準備直播的當口，然後餘杭土地部門相關負責人在現場宣佈——

1號地塊暫緩出帝寶產後護理之家｜台中產後月子中心讓，退還保證金。

因為這塊地的出讓，正好在蕭山連續誕生兩宗3萬+地王的三天之後，所以萬眾矚目。

想不到卻在現場到瞭地塊起拍之時，被突然叫停。

很顯然，在杭州勾地制度之下，加上有蕭山3萬+地王作為背書，地塊競拍被緊急叫停，絕無可能是流拍。

業界普遍認為，因為蕭山剛剛誕生地王，這塊地很大概率拍出讓人心驚的天價。

尤其是杭州在上周五剛剛出臺瞭土地競拍新規，良渚地塊恰好不在限制范圍之內，更有可能引發開發商哄搶。

也就是說，這塊地的出讓結果，超過未來科技城去年7月5日陽光城創下的19664元/平方米地價，成為整個餘杭區的住宅新地王將沒有懸念。

無疑，在樓市舉國喊打、地價刺激房價、調控風聲鶴唳的當口，政府的輿論和政治壓力都太大瞭。

貳

餘杭地價的新高（註：指起拍價新高，如果如期競拍，則可能會是成交價新高）不是區治所在地臨平，也不是最近兩年最炙手可熱的未來科技城，多少有點讓人意外。

當然，良渚地價超過未來科技城有偶然和時間差的因素。

畢竟，目前良渚高層公寓2萬/平方米左右的售價，相比於未來科技城小高層2.6萬/平方米左右的售價，還是略有差距的。

換句話說，未來科技城如果現在拿出同樣條件的地鐵口宅地出讓，起價應該會略超1.6萬/平方米。

但是，良渚在樓市上對臨平的超越，則是全面的。

目前，臨平新城核心區的住宅售價基本在兩萬以下，而良渚新城的在售樓盤，售價基本在兩萬以上。

原因其實比較簡單。

從地形上看，餘杭本身是一個離散型的半圓形結構，區治對下面的街道和鄉鎮缺乏聚集力。

更核心的是，臨平緊鄰海寧，處於杭州市區的邊緣，缺乏輻射力。

2016年臨平房價在短期內的突然發飆和暴漲，除瞭本身具有內在的補漲需求，很大程度上是購買力驚人的上海人買買買的結果。

畢竟，臨平是上海人進入杭州的門戶，而在去年，上海人所到之處，上海購買力潮水漫漶之處，房價無不立馬狂飆。

在缺乏上海人購買力持續支撐的情況下，臨平房價的上漲支撐相對是比較弱的。

叁

相較而言，良渚緊鄰目前浙江省政府重點打造的城西科創大走廊東邊起點。

整個城市的西邊，從西溪路開始，一直往西北，分佈著西溪谷的螞蟻金服，未來科技城的淘寶城，以及三墩北的阿裡雲、西湖大學、雲谷國際公帝寶產後護理之家｜台中產後護理之家推薦學。

阿裡系的三大支柱螞蟻金服、淘寶城和阿裡雲，均在良渚的近鄰或連接范圍之內。

此外，阿裡系的另一大支柱菜鳥總部傳言將落戶良渚。

盡管隻是傳聞，但種種跡象顯示，即便傳聞有變，菜鳥最終沒有落戶良渚，而落戶城市的西部，也是更順理成章和可能性最大的。

也就是說，良渚區域及其廣袤的城市西部，產業支撐的堅實度，區域發展前景的想象力，可能是全杭州最強的。

這大概是良渚新城地價和房價最堅實的支撐。

良渚還有申遺的潛在利好。

此外，就是這個大傢感覺比較郊區的良渚，卻有著可以媲美市中心的綜合體集群。

除瞭80萬方的良渚上億中心和30萬方的萬科·未來之光（原中青文化廣場），在良渚新城核心區，還有已經開業的永旺夢樂城，在建的平高浙大創業城，以及在售的商業項目中巢·起夢公園。

▲註：圖片來源於新浪樂居杭州站

就這塊地本身而言——

地塊規模適中，出讓面積近80畝，建築面積13.3萬方。地形方正，地塊內部有自然河道穿過，小區內外部環境佳，地塊西邊望過去就是良渚群山。

今年年底，通往良渚的地鐵2號線西北段將開通。這塊地屬於雙地鐵盤，距離地鐵終點站良渚站僅300米左右，距離倒數第二站杜甫村站也隻有900米。

肆

作為傳統尚未與杭州主城區完全同城化的兩個區，蕭山地王、良渚地塊緊急叫停的背後，或許也是杭州城市一線化以及杭州樓市正京滬深化的一個縮影……

去年G20之後，加上2022年將舉辦亞運會，杭州的城市能級扶搖直上，在大眾傳播上，一度有京滬廣深杭甚至京滬深杭之說。

無論是取代廣州成為第四城還是作為京滬深廣後的第五城，杭州躋身新一線城市，一定程度上在很多人的心理上已經被接受，至少成為可能性極大的一種期待。

▲數據來源於全球最大職場社交平臺LinkedIn（領英）

海歸人才凈流入比例，杭州逆襲北上廣深，排名全國第一！

而今年年初以來一條被持續廣為傳播的消息，則讓廣大杭州市民以及關心杭州的全國人民內心為之振奮。

最近，總部位於矽谷的全球最大職場社交平臺LinkedIn（領英），通過其高端人才庫和大數據分析，首次發佈“中國職場全球化榜單”：

從中國職場全球化指數來看，杭州排在上海、北京、深圳和廣州之後，成為新一線城市裡排名最靠前的城市，而從海歸人才流入的相對量來看，杭州還逆襲瞭北上廣深，排名全國第一!

而在更早之前的1月底，獵聘網發佈的數據顯示，2016年全年，人才凈流入占比排名TOP20的城市中，前三名被杭州、長沙、武漢包攬。

其中，杭州更以8.90%的占比遙遙領先。

伍

杭州樓市京滬深化的一個可對比維度是，杭州地鐵目前已接近成網。

除瞭已經開通的地鐵1號線，地鐵2號線東南段，以及地鐵4號線錢江新城段，接下去——

在建地鐵中，地鐵2號線西北段（錢江路站~豐潭路站）、2號線二期（豐潭路~杜甫村站）、4號線一期南段（甬江路站~浦沿站）建設進程最快，將於2017年內投入運營。

2019年，地鐵6號線一期（之江雙浦站~錢江世紀城豐北站）預計將建成通車。

2019年，地鐵5號帝寶產後護理之家｜台中月子中心推薦線（蕭山香樟路站~餘杭未來科技城站）預計將建成通車。

此外，2019年，杭州到富陽、臨安的輕軌預計也將建成通車。

地鐵成網後，市民出行將更加方便，區域和區域之間的聯系將更加緊密，這對城市近郊的地鐵物業構成重大利好。

2016年1月，全球五大行之一“第一太平戴維斯”發佈瞭一份《商業地產地鐵效應專題報告》。

報告顯示，地鐵通車後，北京、上海、廣州地鐵周邊物業價值均得到大幅度的提升，具體為——

離地鐵站0-500米的近郊區物業價值提升20%—25%，而遠郊區物業價值則提升10%—15%。在作為一線城市的深圳更為明顯，這兩組數據分別為26%和18%。

作為房企龍頭的萬科，在昨天發佈的《萬科2016年度報告致股東》中，萬科明確表示——

“ ‘軌道+物業’開發模式，是我們首先應該想到的努力方向。

東京、香港等人口稠密大都市的發展過程表明，以城市軌道交通為骨幹的公共交通優先模式（TOD）能夠高效銜接周邊城鎮、周邊城市群，能增加核心都市圈住房有效供應、降低其居住成本。

據有關部門估計，到2020年，我國城市軌道交通總裡程有望較2015年增加近一倍，這將為大量新市民傢庭提供符合其收入水平的購房定居機會。”

杭州最近接連誕生的蕭山市北東單元和良渚三宗宅地地王，剛好都是當前熱門近郊區域的地鐵盤。在地鐵即將成網的背景下，地價迎來瞭釋放。

其中，良渚地塊還是雙地鐵盤，距離地鐵2號線終點站良渚站僅300米左右，距離倒數第二站杜甫村站也隻有900米。

蕭山市北東單元兩宗宅地距離地帝寶產後護理之家｜台中月子中心比較鐵站更近，隻有200米。

陸

杭州在土地競拍政策上已經實現瞭與北京的接軌。

在3月27日蕭山市東北宅地突破3萬+的當晚，杭州市國土資源局發佈土地新政——

“當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；

溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；

當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入帝寶產後護理之家｜台中產後月子中心推薦投報配建養老設施的程序。”

當天晚上掛牌的杭政儲出[2017]4-8號地塊，包括桃源、翠苑等地塊成首批試點地塊。

類似的拍地政策，北京是始作俑者，杭州基本上是對北京政策的借鑒。

去年12月初，北京試點采用“限房價、競地價”交易方式掛牌出讓的3宗地塊通過投報高標準商品住宅建設方案，產生瞭首批競得企業。

北京萬科以總價50億元、自持全部居住用途商品住房的代價獲得瞭海淀18號地塊。

北京萬科與北京住總組成的聯合體以總價50億元、自持全部居住用途商品住房及自持全部商業用房的代價獲得瞭海淀19號地塊。

中鐵房地產集團北方有限公司以總價36.75億元、自持全部居住用途商品住房的代價獲得瞭大興黃村地塊。

柒

我是2005年來杭州的。

因為學房地產專業，同學當中有很多在北京、上海、深圳從事房地產及相關行業。

因此，我在當時詳細對比過杭州和京滬深的房價。

基本上，在2005年的時候，杭州和京滬深的房價是處於同一水準的。

直到09、10年的那波全國性樓市大牛市，杭州都是領漲者。

盡管如此，那時，全國房價最高的地方不是前面提到的任何一個城市，而是溫州。

我曾經做過詳細的調查，在2011年左右，溫州的房價大致是杭州的1.5倍。

但是，在始於2010年的調控周期中，杭州的房價迎來失去的五年，而大帝都、大魔都、大深圳越調越漲，房價一騎絕塵。

最誇張的時候，北京、上海、深圳的房價差不多是杭州的三倍。

在這個過程中，原先房價遠遠落後於杭州的廈門、南京、蘇州等兄弟城市，也開始跟上杭州，或把杭州甩在後面。

當然，樓市崩盤後的溫州，房價不要說被京滬深，即便同比如今的杭州，也被甩到爪哇國去瞭。

這是題外話。

在始於2015年的這波全國性一線和二線中心城市房價上漲中，杭州既是後知後覺的跟漲者，漲幅也遠不及一線城市和樓市“四小龍”南京、蘇州、合肥、廈門，以及像鄭州這樣的房價上漲明星城市。

我沒有做過詳細對比，但粗略估算，即便暴漲過後的杭州，當前的房價，應該也隻有京滬深的二分之一左右。

杭州樓市京滬深化的背後，本身也有相對的窪地效應和補漲的因素！

附：

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